Ekonomi China Terlatih-tatih Sedang Mengalami Krisis Properti

Ekonomi China Terlatih-tatih Sedang Mengalami Krisis Properti

Pertumbuhan ekonomi China sebelum pandemi benar-benar kuat dan ini disupport oleh booming perumahan yang dipicu peningkatan populasi dan urbanisasi selama beberapa dekade. Ini ialah salah satu ekspansi berkelanjutan tercepat untuk sebuah negara besar dalam sejarah.

Melainkan ketika ini, pasar properti yang benar-benar penting karena mendonasi 30% dari perekonomian negara tersebut, jatuh ke dalam krisis lebih dari dua tahun yang lalu setelah pengetatan yang dipimpin oleh pemerintah terhadap pinjaman para pengembang.

Investasi di real estat jatuh tahun lalu untuk pertama kalinya dalam satu dekade. Dengan tidak adanya dana talangan dari Beijing yang menonjol, penurunan industri properti kemungkinan akan berlarut-larut, kemudian menjadi ancaman besar bagi prospek pertumbuhan China selama tiga sampai lima tahun ke depan.

“Bagi RRT, satu-satunya jalan keluar dari krisis properti ini ialah penyesuaian yang lambat tapi menyakitkan,” kata kepala ekonom Asia Pasifik di Natixis Alicia Garcia-Herrero, dikutip dari CNN, Rabu (11/10/2023).

“Penyesuaian ini baru saja dimulai dan akan memakan waktu bertahun-tahun untuk memecahkannya.”

Negara ini perlu menyesuaikan pasokan perumahan dengan permintaan yang jauh lebih rendah, yang berkurang karena populasi yang menua, tambahnya.

Ini ialah tugas yang berat. Bulan lalu, seorang mantan wakil kepala biro statistik nasional dikutip oleh media pemerintah yang mengatakan bahwa seluruh populasi RRT yang berjumlah 1,4 miliar tidak akan cukup untuk mengisi seluruh apartemen kosong yang berserakan di seluruh negeri.

Pemerintah telah mempersembahkan kebijakan “de-stocking” secara nasional untuk mengurangi kelebihan pasokan, termasuk memperlambat laju penjualan tanah di kota-kota dan menunjang para pengembang untuk menurunkan harga rumah untuk mengasah permintaan.

Bisa Melumpuhkan Pertumbuhan Ekonomi

Mengabsorpsi “kelebihan kapasitas” di sektor properti ini pasti akan merugikan pertumbuhan ekonomi RRT, menurut Garcia-Herrero.

“Perkiraan bahwa RRT akan mengalami penurunan pertumbuhan sekitar satu setengah poin persentase setiap tahun, setidaknya sampai 2026,” tambahnya.

Bank Dunia memangkas proyeksi produk dalam negeri bruto (PDB) China untuk tahun 2024 menjadi 4,4% dari 4,8% pada hari Pekan lalu, dengan alasan kesusahan-kesusahan dalam negeri yang terus berlanjut seperti peningkatan utang, kelemahan properti dan populasi yang menua.

Beberapa hari sebelumnya, International Monetary Fund (IMF) mengatakan bahwa mereka memperkirakan pertumbuhan China akan melambat menjadi sekitar 3,5% dalam bentang menengah dari sekitar 5% tahun ini karena tantangan demografi dan perlambatan pertumbuhan produktivitas.

Terakhir kali ekonomi China mengalami pertumbuhan berkelanjutan di sekitar level tersebut ialah pada tahun 1989 dan 1990, ketika ekspansi merosot menjadi 4,2% dan 3,9% dari 11,3% yang menonjol pada tahun 1988, karena hukuman-hukuman internasional yang dipicu oleh penumpasan di Lapangan Tiananmen.

IMF mengatakan bahwa pertumbuhan di masa depan bisa melebihi 3,5% bila Beijing memberikan lebih banyak stimulus dan reformasi ekonomi.

Penyebab China Alami Krisis Properti

Selama bertahun-tahun, banyak pengembang di Cina mempunyai teladan bisnis yang sederhana: menjual apartemen sebelum selesai dibangun.

Regulator mempersembahkan teladan ini pada tahun 1994 untuk memenuhi lonjakan permintaan, karena negara ini memasuki periode urbanisasi yang cepat setelah penerapan reformasi yang berorientasi pada pasar.

Uang dari penjualan tersebut mendanai ekspansi mereka yang luar lazim, membuat para maestro real estat menjadi beberapa orang terkaya di negara ini.

Taktik ini berhasil sampai sekitar tiga tahun yang lalu ketika pemerintah Cina menindak pinjaman berlebihan oleh industri real estat karena khawatir akan risiko ketidakstabilan keuangan. Pemerintah juga ingin membatasi harga properti yang melonjak dan mengekang risiko yang berkaitan dengan meroketnya utang.

Keputusan tersebut memperburuk krisis uang tunai di pengembang seperti Evergrande, yang akibatnya gagal memenuhi kewajibannya terhadap pemegang utang pada Desember 2021, sehingga memicu krisis yang lebih luas di industri ini.

Evergrande Kian Parah

Evergrande patut direstrukturisasi dan diperkenankan untuk bangkit kembali, tapi masalahnya semakin dalam.

Pekan lalu, perusahaan ini mengatakan bahwa pendiri dan pimpinannya, Xu Jiayin, telah ditahan oleh pihak berwenang karena dicurigai melakukan tindak kriminal, sehingga membuat para pemodal yang tadinya ingin untuk memperhatikan perusahaan ini berdamai dengan para kreditornya bulan ini menjadi khawatir.

Kekhawatiran telah meningkat atas nasib Evergrande, yang mempunyai lebih dari $300 miliar utang yang belum dibayar dan ratusan ribu apartemen yang belum selesai dibangun di seluruh negeri.

Potensi likuidasi perusahaan ini bisa memukul rumah tangga dan kepercayaan pada pasar real estate yang sedang terpukul, menghambat upaya Beijing untuk menghidupkan kembali sektor ini dan mencegah problem ekonomi yang lebih besar.

Ada secercah harapan untuk Sunac China, pengembang besar lainnya, yang memenangkan persetujuan dari pengadilan Hong Kong pada hari Kamis untuk rencana restrukturisasi utang luar negeri senilai miliaran dollar.

Melainkan secara keseluruhan, sektor properti telah mengalami kontraksi parah karena menyesuaikan diri dengan penurunan permintaan. Pada tahun 2020, 2021, dan 2022, pembangunan baru yang dimulai diukur menurut luas lantai masing-masing turun 2%, 11%, dan 39% dibandingkan dengan tahun sebelumnya, menurut data legal.

Beijing Berupaya Cari Mesin Pertumbuhan Alternatif

Dengan terhentinya sektor properti, Beijing berusaha mencari mesin pertumbuhan alternatif.

Bulan lalu, Presiden Xi Jinping menekankan perlunya menunjang “macam industrialisasi baru,” di mana sektor-sektor seperti teknologi hijau bisa menggantikan properti.

Melainkan, tujuan tersebut mungkin tidak mungkin tercapai dalam waktu dekat, kata para analis dari Capital Economics.

“Banyak dari sektor-sektor ini telah berkembang cepat selama bertahun-tahun, tapi mereka terlalu kecil untuk menggantikan peran properti yang benar-benar besar,” tulis Mark Williams, Sheana Yue, dan Zichuan Huang dalam sebuah catatan penelitian pekan lalu.

Sektor-sektor yang telah ditentukan sebagai “industri baru yang strategis,” termasuk bahan dan peralatan canggih dan produk daya hijau seperti kendaraan listrik, menghasilkan sedikit di atas 13% dari PDB pada tahun 2022.

“Kecil kemungkinan sektor-sektor manufaktur baru yang sedang berkembang akan mencapai skala atau menghasilkan pertumbuhan atau lapangan kerja seperti yang dijalankan oleh properti,” kata mereka.

Sektor properti telah memainkan peran yang benar-benar besar dalam perekonomian Tiongkok. Aset perumahan mendonasi sekitar 70%, proporsi terbesar, dari kekayaan rumah tangga, menurut angka terbaru bank sentral pada tahun 2020.

Penjualan tanah terhadap pengembang telah menghasilkan lebih dari 40% pendapatan pemerintah tempat selama bertahun-tahun sebelum tahun 2021. Angka tersebut turun menjadi 37% pada tahun 2022.

Rencana industrialisasi baru Xi lebih menonjol seperti cara untuk mengontekstualisasikan tujuan kebijakan China, yang secara khusus dialamatkan untuk membantu mencapai swasembada teknologi dan bersaing dengan Barat, daripada untuk menunjang pertumbuhan PDB, kata analis dari Capital Economics.

“Sekarang pandangan kami, dengan mengalihkan sumber daya untuk bersaing di garis depan teknologi, hal ini mungkin akan menghasilkan pertumbuhan ekonomi yang lebih lemah secara keseluruhan,” tambah mereka.

Efek kekayaan negatif

Konsumsi juga tidak menonjol sebagai alternatif yang tepat untuk mengisi lubang yang ditinggalkan oleh sektor properti.

Selama beberapa dekade, booming properti menunjang pengeluaran oleh kelas menengah China yang sedang tumbuh, yang menyimpan beberapa besar kekayaan mereka di real estate dan merasa percaya diri ketika poin rumah mereka meningkat.

Daerah, “efek kekayaan negatif” dari penurunan harga rumah telah membatasi harapan mereka untuk berbelanja, dan orang-orang menimbun uang tunai.

Pada bulan Juni, simpanan rumah tangga di bank mencapai rekor $132 triliun yuan ($18 triliun), melampaui seluruh PDB Tiongkok tahun lalu, menurut data dari People’s Bank of China.

Tabungan rumah tangga melonjak 17,84 triliun yuan ($ 2,6 triliun) pada tahun 2022, naik 80% dari tahun 2021. Jumlah tersebut lebih dari sepertiga dari sempurna pendapatan mereka. Sebelum pandemi, masyarakat menabung sekitar seperlima dari pendapatan mereka.

Capital Economics memperkirakan bahwa kekayaan bersih rumah tangga di Tiongkok mengalami kontraksi sebesar 4,3% pada tahun 2022, karena penurunan harga rumah dan pasar saham. Ini ialah penurunan pertama dalam lebih dari dua dekade.

“Seperti Jepang pada tahun 1990-an, hilangnya kepercayaan yang lebih luas di antara konsumen dan pemodal China terhadap teladan pertumbuhan pasca gelembung muncul,” tulis analis dari Oxford Economics dalam sebuah laporan penelitian bulan lalu. ” yang terang untuk mencari pertumbuhan ialah belanja konsumen, tapi untuk mencapai hal ini dibutuhkan perubahan kebijakan struktural yang besar.”